)”位于回龙观东大街与文化东路交汇处，紧邻核心主街十里长街，拥有城铁13号线号线号线，数十条公交线路的形成立体交通路网，交通便利，定位商住小户型公寓，户型面积为40-90平米零居-两居。

　　【高博】：各位网友大家好！【主持人】：北回归线是很受网友们关注的一个项目，虽然还没有开盘，但是在我们搜狐焦点论坛上已经引起很大的关注，高总给我们介绍一下北回归线的简单情况。

　　【高博】：北回归线位于回龙观十里长街，是一个商住项目，总建筑面积39000多平米，在北京来讲还算是一个比较精准的小型项目，一共四栋7层板楼组成的。

　　【主持人】：“北回归线”这一个名字挺有意思，因为一般开发商取名的时候跟房子、地域有关系，北回归线项目这一个名字怎么取的？

　　【高博】：我们第一步考虑这一个项目是商业办公立项的项目，是50年产权的，不是纯住宅的项目，所以不可能叫什么家园之类的，所以我们当时考虑说的是北京，然后北京的北边，也就是说咱们通常说的上风上水北边嘛，一般客户很喜欢，所以就选择了“北”字。“回”很简单就是回龙观，回家的意思，“归”就是回家的一种归属感，能够创业，能够居住，能够集两者于一身多好，所以归家归属就是这样一个意思。“线号线米的位置，应该说非常近，走路10分钟左右可以到达8号线号线号线回龙观站能够交汇，所以我们该说是三轨交轨之地，将来依托北京大的规划回龙观2011年算是市区了，所以交通出行是很多购房者考虑较大的因素，所以我们较大的优势还是地理的优势。

　　【主持人】：看似名字比较普通叫北回归线，但是没想到每一个字里面都包含着一个意义。

　　【高博】：户型当然主要考虑购买我们项目主要目标客户群通常来说都是中关村上地一代的未来精英一代吧，所以对这些精英们之后现在只是刚刚起步的一个阶段，可能住的方面需求比较大一些，在未来两三年之后，随着城市的发展，随着个人的发展，可能会成立自己的公司，然后这一个项目成为他的孵化基地，首先我们这一个项目可以注册公司的。所以是宜商宜住，现在回龙观给人整体感觉还是以居住为主，个人也知道回龙观离上地，包括五道口这边非常近，现在已经是全面慢慢开始往回龙观发展，高科技园区，包括将来回龙观地区和

　　)地区打通以后，这一代越来越完善，应该说回龙观会介于当地和天通苑之间，商业经济价值应该是不可估量的，而且我们项目又位于回龙观主街上，所以说将来无论是开公司也好，还是有很多办公需求，包括自己有可能是在回龙观地区将来会形成商业地区的后花园吧，是这样一种情况。

　　【高博】：我们现在主要以小户型为主，最小面积户型30平米，因为我们本身loft的产品买一层赠一层，较大户型应该在84平米左右，我们毕竟不是住宅项目，是商住的，考虑现在较为方便，第二个将来无论居住也好，还是商业利用价值相对来说都比较方便。

　　【主持人】：因为都是板楼设计，朝向方面，网友很关注是不是南北通透等等因素。

　　【高博】：这个在搜狐焦点网，包含别的网站很多客户提出是不是南北通透这样的一个问题，我们当时设计的时候按照计划要求，因为回龙观已经是非常大的一个居住区了，所以现阶段要满足回龙观的一些将来类似于办公，像一些商业属于一间服务相配套的，往这方面发展，从一开始规划来讲不可能做成普通住宅一样居住型的房屋，南北有很多小的单元。我们一般18到21户之间一层，但是每层有三步电梯，电梯使用率应该是非常多，因为是这样算的，打个比方说可能市里面的塔楼可能一层大概只有12户到13户之间，然后它的层数比较多，一般可能会20层到30层之间，这样平均每步电梯所承担的户数大概在60、70户左右，像我们这种一共是6层，首层不需要电梯，也就是2到7层，一共相当于6层。其实我们一部电梯大概二三十户，非常少。

　　【主持人】：loft户型，二居、一居、零居四种配比的比例是如何？还是每一栋楼都有类似的户型。

　　【高博】：每一栋楼都有，一居占45%，loft加两居的比例大概是在30%—35%之间，剩余的零居大概20%。

　　【高博】：一层是33间商铺。【主持人】：对自住者来说，大家比较关心开一些像底商之类的东西会不会造成对日常居住影响，安全等。

　　【高博】：首先我们对底商有严控，我们第一步底商不考虑餐饮业，主要是不考虑餐饮业。做这一个项目在回龙观地区有两条到三条餐饮为主的街道，这一条街基本都是餐饮，我们大家都认为餐饮在回龙观地区比较发达，而且比较全面了。所以我们在设商住型项目的时候，首先排名前列否决了餐饮业在我们小区的进住，所以很多楼上办公也好，还是居住也好，担心楼下餐饮业污染，担心有小虫子滋生，我们从这一点考虑没有进住餐饮。另外我们设计的底商面积非常小，底商平均面积70—80平米是主力户型，因为回龙观大型商务是不缺的，缺的就是一些精品店，一些服务型的设施，我们当时考虑开一些对于买家来讲，主要是将来能够开一些精品的店面，服装类等等，主要倾向于这个方面。

　　【高博】：对，关注商铺的人比较多，首先排名前列个总的面积比较小，这是排名前列个吸引点。第二个吸引点，我们商铺是买一赠三的。我们商铺本身层高是4.8米的层高，跟loft的是一样的，业主能够准确的通过自己的需求来进行隔断，若需要比较跳高一些的商业，画廊什么的，这个高度也是充足的，如果开一些咖啡店以休闲冷饮为主的话可以再隔住一层，而且地下还送一层地下室，商铺送地下室。可以说买一层相当于是三层，我们售价基本在2万块钱左右，均下来也就是7000块钱，而且商业门口做了一个大型广场，做了很多车位，给这些商铺配备自己自有的车位。我们规划时候为了考虑整个回龙观的交通，整体形象，在我们西侧形成了一个大概占地5000平方米的一个广场，这样相当于能够将来像一些社区的人无论从出行也好，无论从整体视觉感觉也好，都会感觉比较舒服吧。

　　【高博】：市政府要求达到30%，我们做了两个绿地，一个以水系为主，另外一个以园林小品，儿童游乐区，观景平台为主，我们请加拿大设计公司做的景观设计而且在南方找一些比较适宜在北方成长的树木，而且经常用的一些石材进行地面的铺装，我们在园林这方面下了比较大的功夫，我们大家都希望能够做到回龙观地区将来的一个标准化的，希望可以把回龙观各个小区的将来绿化设施还能够往上提一提。

　　【主持人】：这个项目8月份的时候做了奠基仪式，目前售楼处应该已经盖好了，听说样板间也已经开放了，目前客户积累怎么样？

　　【高博】：到现在为止大概从售楼处正式开放，到今天为止应该是不到一个月的时间，上个月18号开放的，到今天为止客户量基本到了4000了，因为每天造访的客户确实比较多，正好借此机会说一下，我们城建集团还是注重比较低调一些的营销手法，可能不会聘用很多人员，因为会增加成本。所以说如果各位想去参观的话，尽量选择上午，因为上午客户量比较小一些，这样业务员能够忙过来，能够给您细致的介绍一下，所以说避免客户去了非常大，每个业务员同时要带好几波客户，有些客户感觉在售楼处舒适度可能不是特别好，因为毕竟我们项目规模比较小，第二为了尽量节约成本，我们把价格能够把利益让给客户，所以我们售楼处其他营销费方面确实在行业里面讲就是比较吝啬一点。

　　【主持人】：有四千余组客户有意向，您有没有分析过这些客户群体来自哪里？大概来自什么年龄层，从事什么职业的？

　　【高博】：没做这个项目之前我们对回龙观印象非常深刻，首先有以下那么几种，排名前列种前面提到的在中关村上地一代工作的中关村白领们，这是主要的一大块，第二大块就是伴老，回龙观地区咱们这个社区进入老龄化社会，回龙观刚开始建成的时候，有很多当时的居民现在已经步入老龄化社会了，毕竟交通成本太高，很多子女会选择在回龙观买一套小的，居住面积是够的，因为毕竟年轻人需要独立的生活空间，但又不想离老人太远，会选择在当地相对来讲买一个小的，宜商宜住，无论将来出租也好，开公司也好，还是居住也好，起码有一个固定的地方。第三个就是出租人群，回龙观在现在来看从全北京来看回龙观还是一个价值洼地，回龙观离城区应该说非常近，首先距离鸟巢直线号线通了以后，将来升值空间比较快，8号线号线相继通车以后，整个回龙观片区估计整体升值量都会增加，这一点也属于比较正常。

　　【主持人】：说到开发公司城建集团是一家国企单位，城建集团早期一直做施工、承包这一类的东西。这个项目应该算城建三集团在北京地区做的排名前列个项目，能不能给我们介绍一下城建三集团？

　　【高博】：可能很多客户对城建集团觉得非常大的一个公司，确实也是这样，我们城建集团是这样，我们分有城建总集团，我们总公司下设集团分公司一共是下授了13家，从城建一到城建13，这些分公司有一些分公司比较大一些，像我们城建第三集团已经成立了集团公司，城建三公司和总公司基本市值差不多，而且包括过去08年之前做过一些项目，拿的奥运场馆的项目，比如鸟巢、水立方，包括国家大剧院基本上都是三集团建的，所以三集团在建设这块，在城建整个体系里面算是比较出色的吧！但是在开发领域这块，三集团相对于其他集团，相对来说走得更慢一些，我们相对来说更慎重一点。之前北回归线的时候，我们三集团在湖南宜阳，四川的重庆我们做了两个项目，这两个项目也都在做，做的都是住宅别墅这些产品，北京这个项目应该是三集团的排名前列个项目。这是今年三月份拿的地。

　　其实今年三月份很多开发公司当时遇到房地产的一个寒冬，很多开发商当时都处于观望阶段，我们认为我们对咱们国家执政党比较有信心，我们认为在经济危机应该对中国的应该是暂时的，而且房地产这块如果想恢复经济，房地产是一个比较重要的环节，房地产会拉动钢材，建材，包括其他的到日常

　　，涉及到所有的工种，房地产都会带动整个向上上扬，我们当时分析国家可能考虑经济振兴排名前列步就是房地产，我们当初很快定了一个项目。

　　【主持人】：项目所在地是回龙观十里长街，应该说商业应该非常繁华，能不能介绍一下。【高博】：十里长街是回龙观最老的一条街，这条街上拥有回龙观所有一些市政，像北京时代广场，在回龙观15万平米的shoppingmall包括钢琴城，书店，产品应该说是比较丰富，之后在它的两侧还有像美廉美大的超市，包括华联大型的综合市场，在北京时代广场南侧还有回龙观尾货批发市场，我们项目西侧还有一个回龙观公园，凝聚了回龙观地区所有政治、金融、商业为主的一条主街，所以说这条街对于回龙观地区比较重要的，而且这条街将来连接上地地区，天通苑地区少有一条大通道，这个将来会成为整个连接几个地方的一个核心区域，因为天通苑地区虽然说人口比较密集，无论从购物，休闲设施来讲也比较多，但是相对来说比起回龙观来讲还是比较普通的。

　　【主持人】：以前给人睡城的印象，基本上下班回家睡觉，没有配套的休闲娱乐设施。

　　【高博】：个人觉得非常值得一去，回龙观的东西像大型的商业，批发市场，尾货市场，卖的东西可以说在全北京地区来说都是比较便宜的，将来可能会越来越多人去回龙观，所以这条街可能对整个地区，包括整个城北推动作用是越来越强的。

　　【高博】：但是按照回龙观地区的一些设想，按照昌平区的设想，还是成一个大的商业，包括整个回龙观地区，包括天通苑地区，能够满足大型的购物，然后娱乐休闲的需求，主要当时定位是这样。

　　【主持人】：09年基本已经到年末了，但是很多人在说虽然今年房地产市场是一枝独秀的情况，但是整个实体经济没有恢复得那么完全，您怎么看待今年的市场和明年的房地产市场？

　　【高博】：我个人一直认为房地产市场在中国处于蓬勃向上的趋势，首先排名前列房地产市场在中国还属于新兴行业，在北京、上海这些一线城市，这几年房地产已经经历了几个阶段，但是总体来看还是向上的，而且房地产属于稀缺性，不是房地产行业稀缺，而是土地稀缺，土地这种东西是不可再生的资源，土地一旦建成房屋之后需要很多年再能够再次利用，土地每建设一块就会少一块，而中国对于房屋，房地产市场需求远远没有达到发达国家的水平，举个例子来说，人如果有了钱排名前列件事就是买房子，我想90%人都会这么想，所以对居住条件改善属于无限制的需求。包括从很多人也认识到一点房地产能够保值和增值，比如说10年前，比如说在2000年，甚至于更长之前的时候，可能九几年的时候一万块钱可以在北京买一个院子，现在一万块钱放在银行最多现在也就是两万块钱，但是现在两万块钱只能买一平米的楼房，所以很多人都认为房地产还是比较保值的，房地产市场还是处于比较蓬勃向上的发展，而且从今年来看很多开发公司看到国家会大力扶持这方面，而且真正老百姓咱们经济危机并不像其他的一些国家那么明显，老百姓的收入其实没有受到更多的影响，所以年初的时候因为购房的欲望，专家很多预测过度压抑，从5月份以后开始集中释放，就是房地产量集中释放，形成排名前列波小高潮，我觉得这也属于正常。现在又有很多专家预测说今年房地产市场会降，怎么说呢？我个人认为什么事情还是应该看市场规律，不能光听专家们怎么说。专家们总是说房地产怎么了，这十年这房地产北京的均价基本从四千涨到快两万了，专家在这十年里不知道说过多少次北京房子要降，北京房子很不值，结果最终市场的结果一直在上，这个东西我个人认为对房地产还是比较有信心的，明年可能会相对比较繁荣一些，明年价格上涨幅度可能会相对减少，因为毕竟金融很多开发商公司拿的土地基本在明年上市。而且之前因为经历08年这一波大潮，08年的时候因为奥运会，因为政府政策限制，有很多土地是没有进行开发的，可能从现在开始这些开发公司准备要启动了，等明年上市量可能会比今年大很多。但是我觉得至于会不会降低，我个人不是看好，但是价格不会像今年上涨这么快，会在一个稳定的价格区间之内是最主要的。

　　【主持人】：去年08年11月12月份有一些新的优惠政策，激发了今年的房地产购买者的购买欲望，但是今年快到年底了，很多去年的政策红包大限已经将至了，我们搜狐焦点也开了一个论坛讨论这方面的政策走向，您觉得房地产优惠政策会继续延续吗？

　　【高博】：因为房地产市场刚刚从寒冬走过来，国家可能不会很快对房地产进行第二次像08年之前那样规模的刺激，这样会导致一个整体房地产和房地产受到的行业整体大萧条的情况，因为08年奥运会之前的时候，已经出现了中国五大钢材面临全部停产的现象，这个现象导致大量工人失业，国家可能政策方面只是会调控，应该不会调控到像08年之前那样，至于贷款收紧不收紧，其实对于老百姓来讲无论是贷款优惠也好，还是契税的优惠也好，这些东西不能完全的限制老百姓购房的欲望，这么多年情况来看利息再高也跑不过房价，你可能说今年贷款利息给你打一个七折，或者说明年不打折，即便不打折中国的贷款对于房价来说上涨速度是非常非常缓慢的，可能买过房子的人都知道这个。

　　【主持人】：最后我们再回到项目来说，这个项目非常多人关心，您给我们网友透露一下这个项目预计什么时候开盘？大概多少钱？

　　【高博】：我们现在预计应该是在12月底，开盘价格只能说一万左右的价格，现在只能透露这么多。

　　【高博】：对，因为毕竟现在的市场决定一切，因为房地产市场定价不是简简单单开发商公司想定多少钱就多少钱，还需要很多政府的手续，比如说地价，价格应该在开发半个月左右公布。一共四个楼，一次大概开五栋。

　　【高博】：对，整个回龙观片区，包括北京现在批的很多项目都跟是我们项目类似项目，这些商业立项的项目，任何项目有利有弊，首先这种项目一定总体面积比较小，首付比例比较高，大概50%首付比例，道理其实是这样先付和后付反正都需要您来承担这些钱，只是给人的感觉不一样，咱们国家规定所有商业立项项目全部是5成，不是我们开发商公司一家说的。我还是那句话，这种项目可能不会享受到70%的优惠政策，但是即便有70%优惠，还是一句话您所还的利息可能一个月只是还一千块钱利钱，可是房价在一个月上升好几万。

　　【高博】：我们当时也考虑到这个问题，有很多客户买了之后先解决居住问题，按照国家要求商业是商业，其实很多人也顾不了，比如说商业、水，买50平米的房子，一般也就是两口人，一个人一个月可能用一吨水就够了，商业水一吨6块多，民用水一吨3.7块，您一个月用三吨水，基本上多花十块钱，然后商业电应该是8毛，民用4.3毛，贵一倍。一般一个月50度电就够了，生活成本可能比普通住宅一个月增加30块钱，一年增加300块钱，其实这么算的话其实是非常少的，然后十年才三千块钱，但是你要知道这种项目一般售价会比普通住宅一平米至少便宜20%，如果当地住宅类产品是一万，那这种产品可能8000块钱左右，这个差价远远比生活成本高太多太多，所以这是为什么有这么多业主选择这个房子的原因。

　　【主持人】：回龙观地区相对交通比较便利的小户型产品比较稀缺，有没有算过租售比。

　　【高博】：回龙观地区应该说租金还是比较高的，我个人认为可能会比朝青板块还要高。

　　【主持人】：我听这个区域的中介讲回龙观地区一居室小户型出租市场都挺好的。

　　【高博】：大概能租到两千，这个价格可能在朝金板块很难说一居室能租，而且一居室比较小，主要是地铁交通原因。

　　【主持人】：今天非常感谢高总过来聊了这么多项目的情况，分享了一些开发经验和分析，我们非常多的网友关心这个项目，希望以后多跟高总做一些网友的团购之类的活动，如果有什么较新的优惠，一些信息能及时的分享给我们广大的网友。

　　【高博】：首先非常感谢焦点网对项目的大力支持，确实现在网友关注的问题非常多，而且我们网友希望可以团购，作为我们开发商公司来讲，毕竟我们集团属于集团公司嘛很多事情需要上面来定，至于能否有团购现在还没有明确的答复，但是我们这边只要有确切的消息尽快和我们广大网友，向搜狐网公布我们较新的信息。