佘山藏了个 “别墅孤品库”！曼荼园 81 栋独栋 3800 万起，现房 + 千平花园，值不值得收藏？

　　大家好，我是清风，深耕上海高端房产测评的自媒体博主。最近后台有不少高净值粉丝问：“佘山还有没有值得入手的一手独栋别墅？” 这周 #周末去哪儿，我专程去佘山探了一个 “宝藏盘”—— 曼荼园。刚进项目我就被震撼到了：81 栋独栋别墅，居然有 81 种建筑风格，每一栋都有外观专利，堪称 “可居住的艺术孤品”。更难得的是，它是现房交付，316-667㎡的户型，总价 3800 万起，还附赠 1000-2000㎡花园、200-300㎡地下室和精装庭院泳池，不用摇号、不用积分，直接就能买。

　　但高端别墅不能只看 “颜值”，地段、配套、产品力、性价比缺一不可。接下来，我会从佘山板块价值、项目产品细节、生活配套实测、性价比对比这几个维度，结合我的实地体验和客观分析，带大家都看看这个 “别墅孤品库” 到底值不值得收藏。

　　提到佘山，很多人会觉得 “偏”，但对高端改善人群来说，佘山的价值恰恰在于 “稀缺的生态资源 + 成熟的高端配套”。要判断曼荼园值不值，首先得看懂佘山板块的 “不可替代性”。

　　佘山是上海唯一的自然山林景区，也是国家 4A 级旅游区，总面积约 64.08 平方公里，核心区包括东佘山、西佘山、天马山等 12 座山峰，森林覆盖率高达 70% 以上。这种生态资源在寸土寸金的上海，是 “独一份” 的 —— 你可以在市区买大平层，但特别难找到一个推窗就能看到山林、呼吸新鲜空气的居住环境。

　　我实地逛了佘山国家森林公园，周末上午山上满是散步、爬山的居民，沿途有溪流、竹林、茶园，空气里都是负氧离子，绝对没市区的喧嚣。而曼荼园就位于佘山 4A 旅游区核心圈，距离西佘山仅 1.5 公里，步行 20 分钟就能到公园入口，开车 5 分钟就能到佘山天主教堂、佘山天文台这些标志性景点。对注重生活质量的高净值家庭来说，这种 “把家安在景区里” 的体验，是市区豪宅很难替代的。

　　佘山是上海最早发展的高端别墅区之一，从 2000 年开始，就陆续有世茂佘山庄园、紫园、月湖山庄等顶级别墅项目落地，经过 20 多年的发展，这里已形成了 “纯粹的高端居住圈层”—— 住在这里的大多是企业主、高管、艺术家等高净值人群，社区氛围安静、私密，没有普通住宅的嘈杂。

　　我在曼荼园周边走访时发现，周边 3 公里内都是别墅项目，没有高层住宅，城市界面很整洁，而且沿途有很多高端配套，比如佘山高尔夫俱乐部、佘山国际马术俱乐部、月湖雕塑公园等，这些配套都是为高端人群服务的，进一步强化了板块的 “高端属性”。对高净值人群来说，“圈层纯粹性” 和 “生态资源” 一样重要，这也是佘山别墅能长期保值增值的核心原因。

　　很多人担心佘山 “交通不便”，但我实测后发现，对有车的高端家庭来说，这里的交通其实很灵活：

　　：从曼荼园出发，走 G50 沪渝高速到虹桥国际枢纽约 25 公里，非高峰时段 25 分钟就能到；到徐家汇约 35 公里，非高峰时段 40 分钟；到人民广场约 45 公里，非高峰时段 50 分钟。而且 G50 沪渝高速路况好，很少堵车，比市区的 “堵在路上” 要舒服得多。

　　：项目距离 9 号线 公里，虽不是 “步行可达”，但能够最终靠社区班车接驳（项目每天有 4 班班车往返佘山站，全程 10 分钟）。9 号线 分钟，到人民广场约 1 小时，对家里的老人、保姆来说，日常出行也很方便。

　　另外，项目距离虹桥国际机场、虹桥火车站约 25 公里，自驾 25 分钟就能到，经常出差的商务人士出行很便捷。总的来说，佘山虽然不在市区，但交通 “虽远但不偏”，完全能满足高端家庭的通勤需求。

　　曼荼园最独特的地方，就是 “81 栋独栋别墅，81 种建筑风格”—— 从法式庄园、意式托斯卡纳，到英式都铎、西班牙地中海，再到新中式、现代极简，几乎涵盖了全球主流的高端别墅风格，而且每一栋都有外观专利，没有两栋是一样的。这种 “定制化” 的产品，在上海别墅市场里非常少见。

　　我在项目里逛了 2 个小时，看了 10 栋不一样的风格的别墅，每一栋都让我眼前一亮：

　　：这是项目的 “入门款” 户型，外立面用了米白色石材，搭配蓝色的坡屋顶和雕花栏杆，看上去很典雅。门口有一个圆形的喷泉，庭院里种了薰衣草和玫瑰，像极了法国南部的庄园。走进室内，客厅挑高 4.5 米，有一个巨大的落地窗，能看到庭院里的泳池，采光非常好。

　　：外立面用了暖黄色的陶土砖，搭配深褐色的木质门窗和红色的坡屋顶，充满了意大利乡村的风情。庭院里有一个露天烧烤区和一个无边际泳池，周末和朋友聚会很合适。室内是 “开放式布局”，客厅、餐厅、厨房连在一起，空间很通透，而且有一个独立的酒窖，能放 200 多瓶红酒，很符合高端家庭的生活需求。

　　：这是项目的 “楼王” 户型，外立面用了深灰色的石材和木质格栅，搭配中式的飞檐和雕花，既有中式的韵味，又不失现代感。庭院里有一个锦鲤池和一个茶室，茶室是玻璃幕墙设计，坐在里面能看到庭院里的假山、流水，很有意境。室内有 6 个卧室，每个卧室都带独立卫生间和衣帽间，还有一个独立的书房和家庭影院，完全能满足多代同堂的居住需求。

　　最让我惊艳的是，每一栋别墅的 “细节都很到位”—— 比如法式风格的雕花是手工雕刻的，意式风格的陶土砖是从意大利进口的，新中式风格的木质格栅是用非洲柚木做的，这一些细节虽然成本高，但能看出开发商的 “用心”。而且每一栋别墅的外观都申请了专利，不会出现 “复制粘贴” 的情况，对追求 “独特性” 的高净值人群来说，这一点很有吸引力。

　　曼荼园的户型面积从 316㎡到 667㎡，分为 “入门款”“进阶款”“顶配款” 三个档次，能满足多种高净值家庭的需求：

　　：适合 “三口之家” 或 “丁克家庭”。一层有客厅、餐厅、厨房、父母房（带独立卫生间），二层有主卧（带独立卫生间、衣帽间、露台）、两个次卧（带独立卫生间）。户型方正，南北通透，而且有一个 1000㎡的花园和 200㎡的地下室。地下室可以做家庭影院、健身房、酒窖，花园可以做泳池、烧烤区，完全能满足日常休闲需求。

　　：适合 “多孩家庭” 或 “经常接待客人的家庭”。一层有客厅、餐厅、厨房、老人房、客房（带独立卫生间），二层有主卧（带独立卫生间、衣帽间、书房、露台）、两个儿童房（带独立卫生间）。户型比 316㎡更宽敞，花园面积约 1500㎡，地下室约 250㎡。地下室可以做一个独立的 “娱乐区”，放台球桌、乒乓球桌，花园里可以做一个 “亲子活动区”，放秋千、滑梯，适合有孩子的家庭。

　　：适合 “多代同堂” 或 “有收藏、办公需求的家庭”。一层有客厅、餐厅、厨房、老人房、客房、佣人房（带独立卫生间），二层有主卧（带独立卫生间、衣帽间、书房、露台）、四个次卧（带独立卫生间）。户型非常宽敞，花园面积约 2000㎡，地下室约 300㎡。地下室可以做一个 “私人博物馆” 或 “办公区”，花园里可以做一个 “大型泳池” 和 “户外宴会厅”，适合有高端社交需求的家庭。

　　我实地测量了 316㎡户型的空间尺寸，数据很线 米的大沙发和一个 1.5 米的茶几，还有很多多余空间；主卧面宽 5.5 米，进深 4.8 米，面积约 26㎡，放一张 2.2 米的大床和两个床头柜，还有足够的空间放梳妆台；花园实测面积约 1050㎡，比宣传的 1000㎡还大，完全能满足 “造景 + 休闲” 的需求。

　　：每栋别墅附赠 1000-2000㎡花园，而且是 “精装交付”—— 开发商已经做好了绿化、硬化、水景、灯光，比如种了香樟、桂花、樱花等名贵树木，做了锦鲤池、喷泉、步道，甚至还预留了烧烤区和泳池的位置，收房后不用再花钱装修庭院，直接就能用。我看的 316㎡户型花园里，已经种了 8 棵香樟、5 棵桂花，还有一个约 50㎡的泳池，这些如果自己装修，至少要花 200 万以上。

　　：附赠 200-300㎡地下室，层高 3.5 米，没有压抑感，而且是 “全明设计”（有采光井），不需要过多的担心潮湿。地下室可以做家庭影院、健身房、酒窖、棋牌室等，开发商已经做好了防水、防潮、新风系统，收房后只要添置家具就能用。比如 316㎡户型的地下室，已经预留了家庭影院的布线和投影位置，健身房的地面也做了防滑处理，很贴心。

　　：每栋别墅还附赠精装庭院、泳池、两个车位（地下车库），而且泳池是 “恒温设计”，冬天也能游泳。这些附赠空间加起来，总价值至少 500 万以上，相当于 “总价 3800 万，实际得到的价值 4300 万以上”，性价比很高。

　　对高端家庭来说，生活配套不仅要 “全”，还要 “高端”—— 既要有满足日常购物的超市、医院，也要有满足休闲娱乐的高尔夫、马术俱乐部。我以曼荼园为中心，实测了周边的生活配套，结果很 “惊喜”：这里不仅有高端配套，日常便利也完全能满足。

　　：距离项目 1.5 公里，自驾 5 分钟就能到。这是上海最早的高尔夫俱乐部之一，有 18 洞国际标准球场，还有会所、餐厅、SPA 等设施，是高端人群社交的重要场所。我周六上午去的时候，看到很多人在打球，会所里还有商务洽谈的客人，氛围很高端。

　　：距离项目 2 公里，自驾 8 分钟就能到。俱乐部有 200 多匹进口马，还有室内外训练场、马厩、马术学校，适合孩子学习马术，也适合成人休闲。周末很多家长带着孩子来学马术，既能培养小孩子的兴趣，又能拓展圈层。

　　：距离项目 2.5 公里，自驾 10 分钟就能到。公园面积约 1300 亩，有月湖、雕塑、草坪、沙滩等景观，还有儿童游乐区、水上乐园，周末可以带孩子来玩，也可以和朋友野餐、露营。公园每年还会举办雕塑展、音乐节等活动，很有艺术氛围。

　　：距离项目 3 公里，自驾 12 分钟就能到。这是一家五星级酒店，有高端餐厅、宴会厅、泳池、SPA 等设施，家里有客人能安排在这里住宿，也可以在这里举办家庭聚会、生日派对。

　　：距离项目 3 公里内，有松江万达广场、麦德龙、山姆会员店、奥特莱斯奢侈品购物中心。其中，奥特莱斯距离项目最近，约 2 公里，自驾 8 分钟就能到，里面有 Gucci、Prada、Armani 等奢侈品品牌，还有耐克、阿迪达斯等运动品牌，折扣力度很大，周末很多人来购物；山姆会员店距离项目约 2.5 公里，自驾 10 分钟就能到，里面的生鲜、日用品品质高，适合高端家庭采购；松江万达广场距离项目约 3 公里，自驾 12 分钟就能到，里面有餐饮、电影、购物等业态，满足日常休闲需求。

　　：项目周边 3 公里内有佘山外国语实验学校（九年一贯制）、上海外国语大学西外外国语学校（私立，从幼儿园到高中）、宋庆龄学校（私立，高端国际学校）。其中，宋庆龄学校是上海顶尖的国际学校之一，学费每年约 20 万元，采用 IB 课程教学体系，毕业生主要申请国外顶尖大学，适合有国际教育需求的家庭；西外外国语学校学费每年约 15 万元，兼顾国内和国际教育，灵活性高。

　　：项目距离上海市第一人民医院（松江院区，三甲医院）约 8 公里，自驾 20 分钟就能到；距离佘山镇社区卫生服务中心约 3 公里，自驾 10 分钟就能到。三甲医院能解决大病诊疗需求，社区医院能满足日常感冒、发烧、配药需求，而且项目周边还有多家私立医院（比如上海蓝十字脑科医院），医疗配套很完善。

　　整体来看，曼荼园的生活配套 “高低搭配”—— 高端配套满足圈层社交和品质生活需求，日常配套满足柴米油盐和家庭便利需求，完全能满足高净值家庭的居住需求。

　　判断曼荼园值不值，不能只看它本身，还要和佘山板块的其他别墅项目对比。我把曼荼园和佘山的其他一手别墅、二手别墅做了对比，结果很明显：在佘山一手别墅市场，曼荼园的性价比属于 “第一梯队”。

　　：距离曼荼园约 2 公里，在售 350㎡独栋别墅，毛坯交付，总价 4500 万起，花园面积约 800㎡，没有地下室赠送，2026 年交房；

　　：距离曼荼园约 3 公里，在售 400㎡独栋别墅，精装交付，总价 5200 万起，花园面积约 1200㎡，赠送 150㎡地下室，2025 年交房。

　　：316㎡户型总价 3800 万起，比项目 A 便宜 700 万，比项目 B 便宜 1400 万；

　　：赠送 1000-2000㎡花园、200-300㎡地下室、精装庭院、泳池，而项目 A 没有地下室赠送，项目 B 只赠送 150㎡地下室；

　　：现房交付，买了就能入住，而项目 A、B 都是期房，要等 2-3 年；

　　：81 种风格，每一栋都是孤品，而项目 A、B 都是 “统一风格”，缺乏独特性。

　　佘山的二手别墅主要是 2000-2010 年的项目，比如世茂佘山庄园、紫园：

　　：新房，没有折旧，而二手房房龄超过 15 年，很多设施已经老化（比如水管、电路、泳池设备），要重新装修，额外花 300-500 万；

　　：精装交付，带地暖、中央空调、新风系统、精装庭院、泳池，而二手房是毛坯或老装修，要重新装修；

　　：赠送的花园、地下室面积比二手房大，而且是 “精装赠送”，不用再花钱；

　　对比下来，曼荼园所在的佘山板块，生态资源是 “独一份” 的，而且总价 3800 万起，比其他高端别墅区的项目便宜 1000-1200 万，性价比很突出。

　　测评到这里，相信我们大家对曼荼园已经有了全面的了解。最后，我结合自己的经验，给高净值人群一些实际的建议。

　　：预算 4000-8000 万，注重生态环境和居住品质，想要 “独门独院” 的生活体验。比如企业主、高管，平时工作所承受的压力大，需要一个安静、私密的家放松身心，同时也能满足孩子玩耍、老人养老的需求。

　　：喜欢高尔夫、马术、艺术等高端活动，想要融入纯粹的高端圈层。曼荼园周边的高端配套和邻居圈层，能满足这类人群的社交需求。

　　：81 栋别墅每一栋都是孤品，有外观专利，稀缺性强，而且佘山的生态资源和高端配套长期保值，未来升值空间大。对这类人群来说，曼荼园不仅是 “家”，也是 “可收藏的资产”。

　　：总价 3800 万起，对普普通通的家庭来说门槛很高，适合高净值人群，普通改善家庭建议慎重考虑；

　　：别墅的物业费、水电费、庭院维护费比普通住宅高 —— 曼荼园的物业费约 8 元 /㎡/ 月，316㎡户型每月物业费约 2528 元；庭院维护（绿化、泳池、水景）每月约 5000-8000 元；加上水电费，每月生活成本约 1-1.5 万元，需要有足够的经济实力支撑；

　　：如果在浦东、杨浦等远郊工作，自驾通勤时间会超过 1 小时，建议第一先考虑在虹桥、徐家汇、长宁工作的人群。

　　在我看来，曼荼园是上海高端别墅市场的 “稀缺孤品”——81 种风格的定制化设计、1000-2000㎡的精装花园、200-300㎡的全明地下室、现房交付，再加上佘山的生态资源和高端配套，这些优势组合在一起，在上海特别难找到对手。

　　如果你是预算 4000-8000 万的高净值人群，注重生态环境、居住品质和圈层纯粹性，曼荼园值得重点考虑。建议周末去实地探盘，看看不一样的风格的别墅，感受一下佘山的生态环境和社区氛围，再结合自己的需求做决定 —— 毕竟，对高端别墅来说，“实地体验” 比 “纸上测评” 更重要。

　　最后，如果你有其他高端别墅想了解，或者有买房问题（比如别墅贷款政策、税费计算），欢迎在评论区留言，我会一一回复。下次 #周末去哪儿，我们再一起去探高端盘！